Los problemas de pago en el sector inmobiliario internacional pueden derivar de disputas, problemas financieros, problemas socioeconómicos y políticos.
¿Cómo se puede describir el cobro de impagados internacional en el sector inmobiliario?
Analizaremos la inversión inmobiliaria, las ventas, los bancos y los prestamistas, los alquileres y la administración de propiedades.
Problemas de pago en inversiones inmobiliarias
Un escenario es que el constructor de un desarrollo inmobiliario cobre a sus inversores bajo acuerdos de inversión. Un inversor no cumple con las obligaciones bajo su acuerdo de inversión, lo que resulta en incumplimiento de pago. El constructor en este caso es el acreedor, y el inversor es el deudor.
Otro escenario es cuando un proyecto inmobiliario en desarrollo colapsa. Un inversor que invirtió en la construcción del proyecto, reclama el reembolso del monto invertido. Sin embargo, el constructor no cumple (o no puede) cumplir con sus obligaciones en virtud del contrato de financiación. En este escenario, el inversor es el acreedor y el constructor el deudor.
Cobro de impagados en relación con la venta de bienes inmuebles
Una situación alternativa es cuando un constructor o agente de bienes raíces vende una sola propiedad a un comprador y, finalmente, la venta fracasa porque no se puede completar la transferencia del título. El comprador se compromete a la compra de la propiedad en virtud de un contrato de compraventa. La obligación de pago puede consistir en un solo pago o en varios plazos. Es posible que el comprador ya haya pagado (parcialmente) el precio de compra de la propiedad y esté buscando recuperar su(s) pago(s). En esta situación, el comprador es el acreedor y el vendedor el deudor.
Por otro lado, puede ser que bajo el contrato de compraventa, el vendedor esté cumpliendo con sus obligaciones (incluyendo tal vez incluso la transferencia del título), pero que el comprador no esté pagando el precio de compra acordado de la propiedad. El vendedor querrá exigir el pago del precio de compra por parte del comprador, siendo el vendedor el acreedor y el comprador el deudor.
Cobro de impagados para bancos y prestamistas en el sector inmobiliario
Otro caso de cobro de deudas puede ser un banco o un prestamista que haya otorgado una hipoteca o un préstamo a un comprador para comprar bienes raíces. Si el comprador no cumple con la hipoteca o el contrato de préstamo, el banco o el prestamista generalmente se apodera de la propiedad en ejecución hipotecaria. Sin embargo, si el monto de la hipoteca o del préstamo supera el valor de la venta de la propiedad, el banco o el prestamista tendrá derecho a cobrarle al comprador el restante de la deuda.
La situación puede volverse más complicada si un prestamista privado proporciona un préstamo en el que el prestamista no tiene un gravamen sobre la propiedad. Si el comprador de la propiedad no cumple con las obligaciones del contrato de préstamo, entonces el prestamista es el acreedor y el comprador es el deudor.
Incumplimiento de pago en caso de alquileres de inmuebles
Las propiedades se pueden alquilar a largo plazo o de forma vacacional. A veces, el dueño de una propiedad alquila directamente, pero más a menudo, los alquileres son manejados por un tercero, como un agente de bienes raíces. Puede ocurrir que un inquilino no pague el alquiler. En este caso, el arrendador es el acreedor y el arrendatario el deudor.
Cobro de impagados por administración de propiedades
La administración de la propiedad, especialmente para los edificios de condominios, generalmente la lleva a cabo un administrador de propiedades. El administrador de la propiedad cobra las tarifas de mantenimiento y los costos adicionales en nombre de la comunidad de propietarios. Sucede regularmente que el dueño de una propiedad o un inquilino no paga las tarifas de mantenimiento o los costos adicionales. En este caso, la asociación o el administrador de la propiedad es el acreedor. El deudor es el propietario moroso o el arrendatario.
Como nota final, me gustaría mencionar las barreras potenciales para el cobro de impagados internacionales en bienes raíces. Tales barreras pueden incluir la falta de apalancamiento, múltiples jurisdicciones para tratar, contratos poco sólidos, ausencia del uso de un escrow en transferencias internacionales de bienes raíces y la ausencia de apoyo legal transfronterizo durante el comienzo del proceso y mas tarde.
Conclusión
Los problemas de pago en bienes raíces internacionales pueden estar relacionados con disputas, problemas financieros, problemas socioeconómicos y políticos. El cobro de impagados puede aplicarse a inversiones inmobiliarias, ventas de propiedades, hipotecas y otros préstamos, alquileres y administración de propiedades. Quién se define como acreedor y quién como deudor depende de la situación particular de incumplimiento. Las barreras para el éxito en el cobro de impagados internacionales en el sector inmobiliario pueden estar relacionadas con la falta de apalancamiento, múltiples jurisdicciones, contratos poco sólidos, la ausencia de un escrow y respaldo legal insuficiente.
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David Zannoni
Debt Collection Latin America & the Caribbean 